Nieruchomości Kontra Inflacja ?

Niniejszy artykuł stanowi szósty z siedmiu, które są poświęcone omówieniu różnych klas aktywów. Poruszana w nich jest specyfika danego aktywa, zmienność oraz czynniki wpływające na wycenę. Przede wszystkim, sprawdzimy jakie stopy zwrotu generowały poszczególne aktywa w zależności od czynników makroekonomicznych, gospodarczych czy od polityki monetarnej wyznaczanej przez banki centralne. W artykułach będą opisywane takie klasy aktywów jak:

I. Lokaty bankowe  

II. Obligacje 

  • Skarbowe detaliczne indeksowane inflacją
  • Skarbowe notowane na rynku
  • Korporacyjne

III. Akcje 

  • Polskie
  • Zagraniczne

IV. Złoto 

V. Pozostałe surowce 

VI. Nieruchomości < — Jesteś Tutaj

VIIGotówka i waluty obce

Po opublikowaniu wszystkich siedmiu artykułów na blogu snajperinwestycyjny.pl pojawi się dodatkowa zakładka „Do pobrania”, w której znajdziemy 40 stronicowy PDF zbierający artykuły w całość wraz z dodatkowym materiałem podsumowujący cały cykl artykułów niepublikowany wcześniej na blogu. Klasą aktywów, którym się teraz przyjrzymy, będą nieruchomości. Zaczynajmy więc!

Czas nieruchomości

Panuje powszechne przekonanie, że nieruchomości stanowią dobrą inwestycję, która zabezpiecza nas przed inflacją. Czy tak jest naprawdę? Odpowiem na to pytanie w niniejszym artykule. Nieruchomości wyróżniają się na tle omawianych klas aktywów takich jak: akcje, obligacje czy lokaty, między innymi tym, że są to aktywa fizyczne. W związku, z czym mają szereg specyficznych cech, które mogą być szczególnie atrakcyjne dla osób z dużą awersją do ryzyka. Oto tylko niektóre z nich:

  • Nieruchomości cechują się mniejszą zmiennością niż aktywa notowane na rynku (np. akcje, obligacje)
  • Inwestując na giełdzie mamy podgląd do bieżącej wyceny swoich aktywów, tym samym widzimy ich zmienność. Może się zdarzyć, że nasze akcje tracą kilkadziesiąt procent. Wówczas pod wpływem emocji możemy podjąć decyzję o ich sprzedaży (prawdopodobnie będzie to dołek cenowy). Ceny nieruchomości również podlegają wahaniom (w dalszej części niniejszego artykułu zostanie to bardziej szczegółowo opisane), natomiast nie mamy dostępu do wyceny naszej nieruchomości w czasie rzeczywistym, przez co łatwiej jest wytrzymać duże spadki.
  • Występuje bardzo niskie ryzyko utraty całości zainwestowanego kapitału. Owszem, może zdarzyć się wojna, przez co wartość nieruchomości spadnie właściwie o 100%, natomiast jeżeli  faktycznie dojdzie do ataku zbrojnego, to spadek wyceny nieruchomości nie będzie naszym największym problemem.
  • Aktywa fizyczne są niepodzielne tzn. nie możemy upłynnić części naszej nieruchomości, w przypadku gdy będziemy potrzebować gotówki (np. 30% wartości nieruchomości). Może się okazać, że jesteśmy zmuszeni sprzedać cała nieruchomość, a to wiąże się z określonymi kosztami.
  • Mała płynność. Akcje na rynku zazwyczaj możemy sprzedać tego samego dnia, w którym podjęliśmy taką decyzję. Niestety inaczej jest w przypadku nieruchomości, gdzie sprzedaż może trwać kilka miesięcy (jest to zależne od szeregu czynników np. ceny, lokalizacji, sytuacji prawnej)
  • Koszty transakcyjne. W przypadku sprzedaży instrumentów finansowych koszty transakcyjne wynoszą ok. 0,19% (w zależności od rodzaju instrumentu). Dla nieruchomości koszty transakcyjne mogą się wahać między 4-8% (np. PCC, notariusz, pośrednik nieruchomości). Jeżeli dodamy do tego fakt, że nieruchomości to aktywa o znacznej jednostkowej wartości min. kilkaset tysięcy, to kilka procent stanowi istotną sumę.

Jakie mamy sposoby inwestowania w nieruchomości ?

  • Kupno mieszkania na wynajem

Najpopularniejsza metodą inwestycji w nieruchomości jest zakup mieszkania, a następnie wynajem długoterminowy. Nasza stopa zwrotu będzie w tym przypadku zależała od stawki czynszu oraz wzrostu wartości nieruchomości (więcej o tym sposobie inwestowania w dalszej części niniejszego artykułu).

  • Flipping

Flipping wywodzi się ze Stanów Zjednoczonych. Polega na zakupie mieszkania do remontu, wyremontowaniu tego mieszkania a następnie odsprzedaży po kilku miesiącach z zyskiem. Nasza stopa zwrotu w tym przypadku będzie zależała od różnicy pomiędzy ceną sprzedaży a zakupu. W związku z tym, okres czasu pomiędzy kupnem a sprzedażą zazwyczaj wynosi kilka miesięcy, to aby wygenerować solidną stopę zwrotu zazwyczaj do tego rodzaju inwestycji nabywane są mieszkania które nadają się do generalnego remontu oraz maja wady prawne.

  • Kupno większej nieruchomości i podział na mniejsze lokale

Inwestycja polega na zakupie większego mieszkania a następnie takim przystosowaniu lokalu, aby była możliwość wynajmu jako zupełnie oddzielne lokale np. osobne wejście z klatki schodowej, osobna kuchnia, łazienka itp. Nasza stopa zwrotu w tym przypadku będzie zależał od możliwości przerobienia lokalu. Wpływ na to będą miały oczywiście sam układ mieszkania, powierzchnia, prawo budowlane (minimalna powierzchnia użytkowa mieszkania wynosiła 25 mkw), czy sytuacja prawna nieruchomości.

  • Najem krótkoterminowy

Ta forma inwestowania na rynku nieruchomości polega na wynajmie mieszkania, pokoi na dni lub tygodnie. Przeważnie taki najem skierowany jest do turystów. Nasza stopa zwrotu w tym przypadku będzie zależała przede wszystkim od tego jaki procent czasu nasze mieszkanie będzie wynajęte.

  • Podnajmowanie mieszkania

Polega to na wynajęciu mieszkania od właściciela najczęściej na długi okres np. 5 lat przez co możemy uzyskać lepszą stawkę, a następnie wynajęciu mieszkania drożej. Nasza stopa zwrotu w tym przypadku będzie zależała od tego, jak dużą różnicę uda nam się wygenerować. 

  • Usługi hotelarskie

Czyli inwestycja w condohotel. Model działania takiej inwestycji jest następujący: osoba prywatna kupuje pokój w budynku, który jest hotelem, a operator inwestycji zajmuje się jego bieżącą obsługą w zamian za wynagrodzenie.  Nasza stopa zwrotu będzie zależała od tego jaki procent czasu pokój/apartament będzie wynajmowany oraz kosztów operatora. Uwaga (KNFi UOKIK ostrzegają przed inwestycjami w condo i apart hotele)

  • Nieruchomości komercyjne

Nieruchomości komercyjne to m.in. budynki biurowe, budynki przemysłowe, magazyny, hale produkcyjne czy sklepy. Zatem inwestycja w nieruchomości komercyjne polega na zakupie nieruchomości, która spełnia określone kryteria, a następnie odpłatnym udostępnieniu jej firmom. Nasza stopa zwrotu będzie zależała od tego, jaki procent czasu nasz lokal jest wynajęty.

Cykliczność w nieruchomościach

Na rynkach finansowych ceny różnych aktywów (akcji, obligacji) podlegają wahaniom. Nie inaczej jest w przypadku rynku nieruchomości. Możemy zatem mówić o cyklach, w których porusza się rynek nieruchomości. tzn. są okresy że w których nieruchomości są tańsze oraz okresy w których nieruchomości są droższe. Jak kształtowały się ceny nieruchomości w Polsce na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat? Poniżej wykres:

Powyższy wykres przedstawia  ceny transakcyjne zarówno dla rynku pierwotnego [niebieska linia] oraz dla rynku wtórnego [czerwona linia] dla miasta Warszawy. Dane pochodzą ze strony [dane od 3Q2006 roku]

W latach:

  • 3Q2006-3Q2007 ceny wzrosły o 46%  
  • 3Q2007-1Q2013 ceny spadły o 26%
  • 1Q2013 -3Q2020 ceny wzrosły o  49%

Jak widzimy wzrosty oraz spadki mogą być znaczące.  Dynamika spadków jest jednak zupełnie inna niż w przypadku bessy czy krachu na rynkach finansowych (Ostatni flash crash na rynku akcji obserwowaliśmy w marcu 2020 w związku z pandemią COVID-19, gdzie ceny akcji spadły o kilkadziesiąt procent. Dla porównania ceny nieruchomości odnotowały kilka procent spadku, które bardzo szybko zostało odrobione)  

Cykle na rynku nieruchomości:

W teorii uważa się, że na cykle gospodarcze (czyli również na cykle występujące na rynku nieruchomości) w największym stopniu wpływ mają banki centralne. To banki centralne sterują poziome stóp procentowych (kosztem pieniądza) czy ilością pieniądza w obiegu, a to przy zakupie aktywa jakim jest nieruchomość (aktywa o znacznej jednostkowej wartości) ma ogromne znaczenie. Drugim czynnikiem mającym ogromne znaczenie jest stopa bezrobocia. Stopa bezrobocia wpływa przecież na dostępność kredytu dla danej jednostki oraz jej postrzeganie i oczekiwania. Jeżeli bezrobocie spada to powoduje na pewnym poziomie presję na wzrost wynagrodzeń, tym samym czujemy się pewniej i podejmujemy decyzje o zakupienie nieruchomości.

Teoretyczny cykl cenowy:

  1. Popyt na nieruchomości budzi się po okresie stagnacji
  2. Wzrasta popyt oraz ceny nieruchomości
  3. Panuje powszechne przekonanie, że ceny nieruchomości zawsze rosną
  4. Następuję punkt przegięcia coraz więcej osób dochodzi do wniosku, że zakup mieszkania przy tak wysokich cenach nie ma sensu.
  5. Pojawiają się pierwsze obniżki cen, banki coraz mniej chętnie udzielają kredytu pod zakup nieruchomości. Słabnący popyt przy dużej podaży tworzy presję cenową, tym samym pogłębiając spowolnienie i prowadzi do stagnacji. Z czasem deweloperzy oddają coraz mniej nowych inwestycji, co oznacza że dostępna baza mieszkań się zimniejsza. Gdy w pewnym momencie popyt przewyższy podaż, ceny zaczynają nieśmiało rosnąć. I tak cykl rozpoczyna się od nowa.

 Warto zapamiętać, że koniunktura na rynku nieruchomości związana jest aktywnością całej gospodarki, jednak cykle na rynku nieruchomości charakteryzuję się pewnym opóźnieniem w stosunku do cyklu gospodarczego. Wynika to m.in. z tego, że okres budowy rozłożony jest w czasie (od zakupu działki, pozwolenia na budowę do sprzedaży zazwyczaj wynosi kilkanaście miesięcy lub dłużej).

Ile można zarobić na nieruchomości?

Odpowiedzi na to pytanie nie jest taka prosta. Ponieważ to, ile zarobimy na naszej nieruchomości zależy od wielu czynników, natomiast najważniejszy z nich to lokalizacja. W dużym stopniu to właśnie ona decyduje o cenie nieruchomość w momencie zakupu, tempa w jakim nieruchomość staje się coraz droższa/tańsza oraz od tego, jak długo mieszkanie nie będzie wynajmowane. Dla porównania, zupełnie inne będą perspektywy dla dużego miasta do którego napływają ludzie, a inne będą perspektywy dla miasta gdzie przyspiesza proces wyludnienia, a ludzi w wieku produkcyjnym jest coraz mniej. Konkludując, dwa czynniki które stanowią składową naszej stopy zwrotu to:

  • Czynsz, który otrzymujemy z najmu
  • Wzrost cen nieruchomości
  1. Zaczniemy od otrzymywanych czynszów od najemców. Możemy to potraktować jak odsetki od obligacji lub dywidendę od akcji. Jak policzyć tą składową?

Stopa zwrotu z najmu = suma rocznego czynszu/wartość nieruchomości x 100%

np.: 12 × 3 000/585 000 x 100 =6.15%

2. Wzrost ceny nieruchomości. Wzór poniżej:

Stopa zwrotu ze wzrostu ceny nieruchomości = wartość końcowa – wartość początkowa/wartość początkowa x 100

np: przez pięć lat cena m2 w warszawie wzrośnie z 10 tys. do 13 tys. Przy mieszkaniu 60m2 nasza stopa zwrotu będzie się kształtowała następująco:

60*13 000 = 780 000

60*10 000 =600 000

[(780 000 -600 000)/600  000]*100 = 30%/5 lat = 6%

Łączna stopa zwrotu wynosi:

Całkowita stopa zwrotu=stopa zwrotu z najmu + stopa wzrostu ceny nieruchomości

Czyli w naszym przykładzie:  6,15% + 6% = 12,15%

Czy podana powyżej stopa zwrotu jest wysoka? To zależy oczywiście, do czego ją porównamy. Jeżeli porównamy do lokaty bankowej, która obecnie wynosi 0,4% w skali roku, to stopa zwrotu generowana z nieruchomości jest bardzo wysoka. Jeżeli powyższą stopę zwrotu porównamy do stóp zwrotu, które wygenerował BitCoin czy akcje Tesli to okaże się, że stopa zwrotu z rynku nieruchomości jest niska. [Uwaga przy powyższych wyliczeniach zostały przyjęte pewne uproszczenia np. brak podatku, brak amortyzacji nieruchomości czy założenie, że nieruchomość będzie wynajmowana 12 miesięcy w roku] 

Czy inwestycja w nieruchomości chroni przed inflacją?

Na wykresie zostały przedstawione ceny transakcyjne, zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym dla Warszawy od 2010 roku. Jak widzimy na przestrzeni tych 11 lat, mieliśmy do czynienia z okresami spadku cen nieruchomości. Oczywiście w takim wypadku nie ma mowy o ochronie naszych oszczędności [jeżeli pod uwagę weźmiemy tylko stopę zwrotu generowana ze wzrostu wartości nieruchomości]. Jeżeli natomiast jesteśmy w stanie wygenerować czynsz netto (po kosztach m.in. napraw oraz po podatku) na poziomie 6% (Wyjątkiem jest rok 2012 roku. W pozostałych latach wystarczyły już znacznie niższe wartości) to w każdym z okresów przedstawionych wyżej, nasza stopa zwrotu byłaby dodatnia (w dalszym ciągu jednak nie wystarczająca, aby pokonać inflację). Sprawdzimy zatem jaki skumulowany wynik osiągnęlibyśmy od 2010 roku:

Na wykresie zostały przedstawione ceny transakcyjne zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym dla warszawy od 2010 roku. W przytoczonym okresie

  • Skumulowana inflacja wyniosła 121%
  • Wzrost cen na rynku pierwotnym 136%
  • Wzrost cen na rynku pierwotnym 121%

Jak zostało wspomniane w artykule, jest to tylko jedna ze składowych całkowitej stopy zwrotu, która jest generowana przez nieruchomość mieszkalną. Zatem możemy stwierdzić, że w przytoczonym okresie nieruchomości zlokalizowane na terenie Warszawy w skuteczny sposób chroniły nasze oszczędności przed inflacją.

Podsuwając, czy nieruchomości chronią przed inflacją ?

Oprócz danych zaprezentowanych w akapicie wyżej przytoczę tutaj opracowanie „The rate of return of everything„ 1870-2015, w którym była przeprowadzana analiza dla 16 krajów zaliczanych do najbogatszych, stopa zwrotu dla nieruchomości mieszkalnych wyniosła 7,06% ponad inflację. Oczywiście, jak to zostało przedstawione wyżej, zdarzają się okresy, podczas których stopa zwrotu z nieruchomości może być ujemna. Jednak w długim okresie ceny nieruchomości na ogół rosną szybciej niż inflacja. Nieruchomości spełniają jeszcze jedną ważną rolę w naszym portfelu inwestycyjnym. Jak zostało wspomniane na początku niniejszego artykułu, nieruchomości są aktywem fizycznym, przez co nie podlegają takim wahaniom wyceny, jak aktywa notowane na rynkach finansowych, co z kolei przekłada się na rolę „stabilizatora” w naszym portfelu.  Daje to tym samym spokój oraz poczucie stabilizacji przy jednoczesnej ochronie naszych oszczędności przed inflacją. Zatem zdecydowanie są to aktywa, które należy brać pod uwagę jeżeli chodzi o składową naszego portfela inwestycyjnego.

Udostępnij